대학원생 전세 대출 도전기

Posted on 2022-12-06 In 0. Daily

Introduction

안녕하세요, 저는 건국대학교 기계설계학과에서 석사과정 중이며 2023년 2월 22일 학위 수여를 앞두고 있습니다.
내년부터 석사 전문연구요원을 통해 병역을 이행할 예정이고, 학위과정 그리고 전문연구요원 사이에서 이사할 계획입니다.
저와 같은 고민을 하고있을 분들이 있으리라 생각해 정보 공유를 위해 현재 글을 시작하게 되었습니다.
제 현재 상황은 아래와 같습니다.

주거
- 위치: 건국대학교 근방
- 주거형태: 빌라 (원룸)
- 주택 임대차 유형: 월세
내 정보…
- 기타소득 O (4대보험 X, 근로소득 X) $\rightarrow$ 무직자 ^~^
- 신용카드 O
- 만24세 (전세 대출에 있어 나이의 영향도 존재하여…)

또한, 석사 전문연구요원을 진행할 회사가 선릉 부근에 위치하여 제 계획은 아래와 같습니다.

위치: 왕십리
주거형태: 빌라 (원룸)
- 고양이 거주 가능 (먼지) $\rightarrow$ 오피스텔 불가
주택 임대차 유형: 전세
- 보증금 2억 이하

대략적인 현재 상황과 계획을 설명드렸으니 청년 전세자금대출에 대해 공부해보아요 ^^,,,

Theoretical Background

여러 정보들을 종합하여 아래와 같이 청년들을 위한 전세자금대출을 정리할 수 있습니다. (청년 기준!!!)

청년전용 버팀목전세자금
- 대출대상: 연소득 5천만원 이하, 순자산 3.25억원 이하인 만19세 이상 만34세 이하 무주택 세대주
- 대상주택: 임차 전용면적 85 $m^2$ 이하 및 임차보증금 3억원 이하
  - 만25세 미만 단독세대주: 60 $m^2$ 이하
- 대출금리: 연 1.5% ~ 2.1%
- 대출한도: 2억원 (임차보증금 80% 이내)
  - 만25세 미만 단독세대주: 1.5억원
- 대출기간: 최초 2년 (4회 연장, 최장 10년 이용가능)
- 추가우대금리: 청년가구 $\rightarrow$ 연 0.3%p
  - 만25세 미만
  - 전용면적 60 $m^2$ 이하
  - 보증금 3억원이하
  - 대출금 1.5억원이하 단독세대주
중소기업취업청년 전월세보증금대출
- 대출대상: 연소득 3천5백만원 이하, 순자산 3.25억원 이하 무주택 세대주, 중소/중견기업 재직자 또는 종소기업진흥공단, 신용보증기금 및 기술보증기금의 청년창업의 지원을 받고있는 자
- 대상주택: 임차 전용면적 85 $m^2$ 이하 및 임차보증금 2억원 이하
- 대출금리: 연 1.2%
- 대출한도: 1억원 (임차보증금 80% 이내)
- 대출기간: 최초 2년 (4회 연장, 최장 10년 이용가능)
카카오뱅크 전월세보증금 대출
- 대출대상:부부합산 연소득 7천만원 이하인 만19세 이상 만34세 이하 무주택 세대주
  - 잔금일 기준 만34이하
  - 근로소득자 (재직기간 무관), 사업소득자, 기타소득자, 무소득자 모두 가능
- 대상주택: 임차보증금 7억원 이하, 등기사항전부증명서 (등기부등본) 상 주택으로 분류되는 건물
- 대출금리: 연 4.355% ~ 4.696%
- 대출한도: 2.22억원 (임차보증금 80% 이내)
- 대출기간: 입대차계약 만기일과 동일하게 설정

위의 자료와 같이 중소기업청년 전월세보증금대출은 청년전용 버팀목전세자금에 대출금리는 낮아 이득이 있지만, 대출한도가 1억으로 서울에서 집을 구할 수 없습니다… (현금으로 7천만원 가량은 있어야…)
반대로 카카오뱅크 전월세보증금 대출은 제약이 상대적으로 매우 적고 대출한도도 2.22억원으로 크지만 대출금리를 보면 세상이 쓰다는 것을 느낄 수 있습니다.
따라서 본 글은 청년전용 버팀목전세자금을 어떻게 진행하는지 글로 남겨보도록 하겠습니다!

은행 상담

20221207 (신한은행)

건국대학교 내 신한은행에서 아래와 같은 질문과 답을 얻었습니다.

무직자도 대출이 가능한지, 그리고 대출한도가 2억인지?
- 무직자?
  - 무직자는 3000만원 대출한도 내에서 가능
  - 만약 대학원생과 같이 근로소득은 없지만 기타소득이 존재할 경우 아래 서류 구비 시 대출한도 조회 가능
    - 재직서류 $\rightarrow$ 단순 이체 내역 불가능
    - 가족관계증명서
    - 주민등록등본
  - 현실적으로 대학원생 신분에서 서울 내 전세를 구하는 것은 자비 외에 불가능하다는 것을 깨달았습니다… $\rightarrow$ 전세자금보증 (HF)을 통해 더 높은 한도 가능!
- 대출한도?
  - 전세자금안심대출보증 (HUG): 조건이 매우 까다로운 대신 최대한도 가능
  - 전세자금보증 (HF): 약 연봉의 3 ~ 3.5배 (근로소득 필수)
  - 자세한 사항은 아래 그림 참고
만약 불가능하다면, 신분상 무직자이지만 기타소득 및 신용카드 사용내역이 존재할 경우 대출이 가능한지?
- 절대 불가능…
주택임대차계약을 체결하고 임차보증금 5% 이상을 지불해야 청년전용 버팀목전세자금의 대출대상이 될 수 있는데, 적어도 언제는 완료가 되어야하는지?
- 은행에서 모든 것이 이야기 된 상황에서 진행!
대출을 완료한 이후에 무직자에서 취업하여 근로소득이 발생할 경우 대출금리의 변동은 어떻게 진행되는지?
- 연장시점에 갱신
- 대출 시점의 연봉을 기준으로 하여 금리가 변동하진 않는다고 하네요~!!

HUG_HF

이후 계획,,,

일단은 제게는 아래와 같은 문제점이 존재합니다.

현재 집의 계약 종료일이 2023년 2월 28일
근로소득이 그 이후에 발생할 예정

계획의 우선순위를 두어 생각해보았습니다.

전세자금안심대출보증 (HUG)을 통해 대출을 받아 현재 집 계약 종료 후 바로 전세 거주
- HUG에 대한 조건을 명확히 공부해야함
- 그 전에 서울 어딘가에 조건을 만족하는 건물이 있을지,,, ㅜㅜ
1년 월세 후 전세자금보증 (HF)을 통해 전세대출 진행
- 가장 합리적인 계획
- 는 1년 월세 계약 어디서 찾아요?
2년 월세 후 전세자금보증 (HF)을 통해 전세대출 진행
- 최후의 보루,,,
- 그래도 위험부담이 낮고 확실하기 때문에 상위 계획이 불가능할 경우 이대로 실행할 예정
현재 집 계약 종료 시점에서 거처를 잠시 옮긴 뒤 근로소득이 발생하면 바로 대출 후 전세 거주
- 현실적으로 위험성이 너무 큰 것 같아 최하위로 선정

20221212 (신한은행)

스타시티 내 신한은행에서 아래와 같은 질문과 답을 얻었습니다.

회사 입사 예정일 (2023/02/01)이 정해져 있으니 관련 서류를 제출하여 대출 진행 가능한지?
- 불가능
전세금안심대출보증 (HUG)을 통해 대출 진행하면 무소득자도 1.5억 대출 가능한지?
- 가능!
- 조회를 위해서는 은행 방문 필수
- 구비해야하는 서류
  - 임대인 서류
    - 주민등록등본
    - 가족관계증명서
    - 건강보험자격득실확인서
    - 소득금액증명서 (대학원생: 참여확인증명서)
  - 건물 서류
    - 건축물대장
    - 등기부등본
전세자금보증 (HF)을 통해 대출 시 근로소득 조건?
- 만근 (1일 ~ 말일 근무) 근로소득 1회 이상 필수
- 4대보험 필수
자비로 전세 임대 후 전세대출로 전환 가능한지?
- 전입일 혹은 잔금지급일 중 빠른 날짜의 3개월 이내 전세대출 가능
- Ex. 2/28에 자비로 전세 임대 후 4/1에 근로소득 발생 시 전세대출 가능

이후 계획,,,

전세자금안심대출보증 (HUG)을 통해 전세대출 진행
자비 (신용대출)로 전세 임대 후 근로소득 발생 시 전세자금보증 (HF)을 통해 전세대출 진행
2년 월세 후 전세대출 진행

20221213 (신한은행)

스타시티 및 건국대학교 내 신한은행에서 전세금안심대출보증 (HUG)을 통해 청년전용 버팀목전세자금이 가능한지 질문하여 아래와 같은 답을 얻었습니다.

어제 상담에서 구체적인 상황 혹은 서류가 없어 정확한 대출한도나 대출여부를 답해줄 수 없다고 하셔서 아래와 같이 집을 선정하고 서류를 구비하여 방문하였습니다. (20221212: 1번 계획)

집 정보
- 보증금: 171,000,000원
- 월세: 20,000원
- 관리비: 80,000원
- 계약면적: 29 $m^2$ / 전용면적: 18.84 $m^2$
- 입주 가능: 2023/01/20
임대인 (본인)
- 주민등록등본
- 가족관계증명서
- 건강보험자격득실확인서
- 소득금액증명원
- 참여확인증명서 (기타소득 증빙)
건물
- 건축물대장
- 등기부등본

해당 서류들을 가지고 아래와 같은 질의응답을 진행하였습니다.

전세금안심대출보증 (HUG)이 바로 진행되는지?
- 오피스텔/상업용 건물 기준시가 조회 후 보증금과 매매가 비교
- 해당 건물은 불가능…
  - 선순위채권 + 전세보증금 $\leq$ 주택가격 (100%)
  - 171,000,000원 $\nleq$ 3,779,000원/$m^2$ $\times$ 30.25 $m^2$ $\times$ 1.4 = 160,040,650원
- 월세가 존재하여 보증한도 산정 시 아래 항 적용
  - 보증한도: 전세보증금의 80% (신혼부부, 청년가구, 배당이의 소송당사자 가구 90%)에서 보증부 월세계약 (전세보증금이 있는 월세계약)인 경우 보증기간 전체에 해당하는 월세 합계액을 차감
청년가구 추가우대금리가 적용 가능한지? (만25세 미만, 전용면적 60 $m^2$ 이하, 보증금 3억원이하, 대출금 1.5억원이하 단독세대주 $\rightarrow$ 3%p)
- 가능!
- 또한 대학원생이 기타 소득이 발생해도 건강보험자격득실확인서 상 피부양자인 경우 무소득자로 간주
- 1번 계획으로 진행 시 1.5억을 1.2%의 금리로 대출 가능

중간 점검

역삼
- 보증금: 200,000,000원
- 관리비: 80,000원
- 계약면적: 42.31 $m^2$ / 전용면적: 17.52 $m^2$
- 입주 가능: 2023/01/13
- 대출: 230,000,000원 $\rightarrow$ 불가능
자양
- 보증금: 200,000,000원
- 관리비: 55,000원
- 전용면적: 19.83 $m^2$
- 입주 가능: 즉시
- 대출: X
- 주택가격: 문의 필요 (조회 불가)
왕십리
- 보증금: 200,000,000원
- 관리비: 50,000원
- 전용면적: 22.29 $m^2$
- 입주 가능: 2023/02/04
- 대출: X
- 주택가격: 145,000,000원 $\times$ 1.4 = 203,000,000원
  - 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 140%에 해당하는 금액

20221214 (신한은행)

건국대학교 내 신한은행에서 아래와 같은 안내를 받았습니다.

왕십리 건물을 20221212: 1번 계획으로 진행하고 있으며 현재까지는 큰 문제가 없어 최대한 빠르게 진행해볼 예정입니다.

1.5억원 대출 + 0.5억원 자비 $\rightarrow$ 2억원 모두 보증 보험 가능
입주 3 ~ 4주 전 아래 서류 구비 후 제출
- 본인
  - 신분증
- 인터넷
  - 임차주택 건물등기부등본
  - 주민등록등본 (최근 5년 주소 변동이력 포함하여 발급)
  - 가족관계증명서
  - 건강보험자격득실확인서
  - 기금e든든 $\rightarrow$ 자산심사 $\rightarrow$ 대출받을 지점 (하루 소요)
- 부동산
  - 중개대상물확인/설명서
  - 공제증서
  - 확정일자부 임대차계약서 사본 $\rightarrow$ 기간 무관
  - 계약금 (보증금의 5%) 영수증
임대인 (집주인)에게 주택도시보증공사를 통해 진행하므로 통지에 의한 채권양도를 말씀드리고 대출실행일 전 2영업일 이내로 권리침해유무확인서 구비

현재 진행 상황

2022/12/15 (목): 가계약금 300,000원 입금 완료
2022/12/17 (토) 11시 30분: 계약금 10,000,000원 입금 완료
- 확정일자 신청: 인터넷등기소
- 임대차신고: 부동산거래관리시스템
2022/12/23 (금): 중도금 10,000,000원 입금 완료
2023/01/18 (수): 대출 신청 완료
2023/02/17 (금): 잔금 180,000,000원 입금 완료
- 전입신고: 정부24

변동 사항…

부채비율 = 2.0 / 2.03 * 100 [%] = 98.38 [%]
이므로… 보증한도가 80%에서 60%으로 감소하게 되었습니다…
따라서 최종적으로 120,000,000원의 보증한도가 되었습니다… ㅜㅜ

참고자료…

Conclusion

참고하면 좋은 사이트!

내집스캔
전국 깡통전세 감별기

References

주택도시기금: 청년전용 버팀목전세자금
전세금안심대출보증 (HUG)
중소기업취업청년 전월세보증금대출 과정
기금e든든